Vlastní bydlení představuje významnou finanční investici. Průměrné ceny nových bytů se v současnosti pohybují okolo 126 tisíc Kč za metr čtvereční, což znamená, že byt o rozloze 50 m² stojí přibližně 6,3 milionu korun. I když jsou starší byty cenově dostupnější, je nezbytné zahrnout do rozpočtu i náklady na rekonstrukci. Většina lidí si nemůže dovolit zaplatit celou kupní cenu nemovitosti z vlastních úspor. Financování bydlení se tak často neobejde bez hypotéky.
„Banky při žádosti o hypotéku kladou důraz na to, aby žadatelé měli určitou výši vlastních prostředků. Tento vlastní vklad hraje klíčovou roli při posuzování podmínek hypotéky a má rovněž přímý vliv na celkovou výši zaplacených úroků,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Minimální výše úspor pro získání hypotéky je klíčovým faktorem, který banky posuzují na základě pravidel České národní banky (ČNB). Ta stanovuje maximální výši úvěru vzhledem k hodnotě nemovitosti, což se označuje jako LTV (loan-to-value).
LTV určuje, jakou část z hodnoty nemovitosti může pokrýt úvěr. Aktuální limit LTV je 80 %, což znamená, že banky obvykle financují maximálně tuto část, zatímco zbytek musí klient uhradit z vlastních zdrojů.
Mladší žadatelé do 36 let mají výhodnější podmínky hypotéky a mohou získat úvěr až na 90 % hodnoty nemovitosti, což jim umožňuje koupit bydlení i s nižšími úsporami. Úvěry nad tuto hranici mohou banky poskytovat pouze na výjimku.
Nižší hypotéka znamená méně úroků. Minimální akontace na hypotéku se pohybuje mezi 10 % a 20 % v závislosti na věku žadatele, ale samozřejmě je možné vložit i vyšší částku. Otázkou zůstává, zda se to vyplatí. Čím vyšší částku vložíte na začátku, tím nižší bude vaše hypotéka, což se projeví v nižších měsíčních splátkách a celkově nižší částce zaplacených úroků. Na druhou stranu, pokud byste tyto peníze investovali, mohou vám potenciálně přinést zajímavý výnos.
Příklad: Pro ilustraci, jak velký rozdíl může udělat výše úspor u hypotéky, uvádíme následující příklad. V tabulce jsou spočítány celkové úroky u hypoték ve výši 1, 2, 3 a 4 milionů korun. Výpočet vychází z doby splatnosti 25 let a úrokové sazby 4,8 %.
|
Výše hypotéky (miliony Kč)
|
Celkové zaplacené úroky (Kč)
|
|
1
|
719 000
|
|
2
|
1 438 000
|
|
3
|
2 157 000
|
|
4
|
2 876 000
|
Miroslav Majer k problematice úrokových sazeb dodává: „Za nižší hodnotu LTV, tedy když vložíte více vlastních prostředků, vás banka příliš neodmění. Nabízená úroková sazba se totiž sníží maximálně o několik desetin procenta. Skutečnou výhodou je tedy především celková úspora na úrocích. Další výhodou nízkého LTV jsou nižší měsíční splátky a prostor pro získání další hypotéky, například na investiční nemovitost.“
Mnoho zájemců o hypotéku se zamýšlí nad optimálním poměrem LTV. Představme si situaci, kdy kupujete nemovitost za 5 milionů Kč a máte k dispozici 2 miliony Kč vlastních úspor. Plánujete splácet hypotéku po dobu 25 let s roční úrokovou sazbou 4,8 %. Pro dodržení 80% LTV vám stačí vložit 1 milion Kč z vlastních úspor.
TIP: Jak si zajistit finance na bydlení? Nezávislý hypoteční expert umí posoudit vaši situaci a doporučit nejvýhodnější způsob financování nemovitosti. Pomůže také s výběrem banky pro refinancování hypotéky. Neváhejte se poradit s odborníky!
Pokud vám po sjednání hypotéky zůstane na účtu více vlastních úspor, můžete si je ponechat jako finanční rezervu pro nečekané výdaje. Další možností je jejich investování, například do podílových fondů, ETF nebo dluhopisů. Investice sice mohou nabídnout zhodnocení, ale je nutné počítat i s možnými riziky. Různé investiční nástroje se liší nejen úrovní rizika, ale také očekávaným výnosem a likviditou. Před konečným rozhodnutím je proto vhodné konzultovat výběr vhodných investic se zkušeným investičním poradcem.
Investice mohou pokrýt úroky – a mohou i vydělávat. Co kdybyste si sjednali hypotéku o milion korun vyšší a tuto částku investovali? Výnos by mohl pokrýt úroky a přinést i něco navíc. Je však důležité mít na paměti, že investiční výnosy nejsou zaručené – můžete vydělat, ale také prodělat.
Uvedené výnosy jsou pouze hypotetické. Skutečný výsledek se může lišit a nelze vyloučit ani ztrátu.
Chci si spočítat hypotéku online
Co je výhodnější? Pokud očekáváte roční výnos z investic nižší než 2,19 %, vyplatí se vložit úspory do hypotéky. Snížíte tím úrokové náklady.
Pokud však dokážete investovat s výnosem 3 % a více, může být výhodnější ponechat si úspory na investice a vzít si vyšší hypotéku.
Offsetová hypotéka, známá také jako hypotéka se zápočtem úspor, představuje efektivní způsob, jak snížit celkové úrokové náklady. Její princip je jednoduchý: banka odečítá vaše úspory z běžného nebo spořicího účtu od nesplacené jistiny hypotéky. Úroky platíte jen z rozdílu mezi půjčenou částkou a vašimi úsporami. Čím více peněz na účtu máte, tím méně zaplatíte na úrocích.
Tento typ hypotéky je ideální pro ty, kteří chtějí mít finanční rezervu a zároveň snížit úrokové náklady. Nabízí flexibilitu – peníze zůstávají k dispozici, ale zároveň pomáhají snižovat náklady na hypotéku.
Ceny nemovitostí rostou a ne každý má dostatek úspor na pořízení vlastního bydlení. Jaké jsou možnosti?
Jedním řešením je nabídnout bance další nemovitost do zástavy, například byt nebo dům rodičů. To může pomoci získat hypotéku na celou kupní cenu.
Další možností je využít finanční pomoc od rodiny. Tento krok může urychlit koupi, ale zároveň přináší rizika. Pokud dojde k výpadku příjmů, může být obtížné splácet hypotéku. Proto je klíčové mít finanční rezervu, která pomůže pokrýt nečekané výdaje.
Je také důležité zvážit, že zástava jiné nemovitosti znamená další riziko a půjčka od rodiny může ovlivnit vzájemné vztahy. Finanční stabilita je proto zásadní pro klidné splácení hypotéky.
Chcete si snížit měsíční splátky hypotéky? Je důležité zvážit různé strategie splácení.
Každý přístup má své výhody i nevýhody – důležité je najít takovou strategii, která odpovídá vašim finančním možnostem. Nejvhodnější řešení vám pomůže najít zkušený hypoteční specialista.
http://www.banky.cz/clanky/jak-ovlivni-vyse-vlastnich-uspor-vase-podminky-hypoteky